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原创 2024-05-30 14:14·张大耳朵
我就在想，降低到零首付还有多远？
降低首付到15%，这个有点相当于政策大杀器了，肯定也有好多从业者或者不明真相的群众为之“高潮”一下。
但是现在的市场呢，似乎核心问题并不是首付比例高或者低。
首付比例降低，确实会引发一些持币观望的购房者，有更加强烈的买房意愿，但如果你觉得降低到15%的首付，就可以买房的话，那我的建议是：
不要买！
不要买！
不要买！
如果首付是30%，实际上意味着你背着3.33倍的杠杆，你能承受的价格波动，就是30%。如果原来500万买的房子，首付了150万。这个时候房价跌倒了300万，你不单损失了首付，还要背着剩下350万相对应的本金和利息的贷款。
这个时候你就很有可能选择断供。二三线城市，河北燕郊这种地方，断供的数不胜数。也是因为这样，出现了很多，房子免费送，只要能把我的房屋贷款全盘接过去的情况。
所以如果首付变成了15%，那更相当于你实际上背了6.66倍的杠杆，你能承受的价格波动，只有15%了。
这就很像一种金融投资品，叫做期货合约。
你用少量资金撬动了一个高倍的杠杆，房价涨的时候会赚的特别多，但是你也无法直观感受，因为你没法在涨20%的时候就立刻卖房套现（一般专门炒房的人才会这么干）。
而下跌的时候，虽然也不会像期货那样让你强行平仓，让你继续缴纳保证金。但是看着自己买的房子跌没了首付，对于心理也是有很大打击的。
如果你再背负着房贷，然后遭遇降薪或者裁员，那可能连贷款都还不上。所以就会出现上面的送房子，只要能帮忙还贷款的情况。
还有一点很关键，因为降低了首付，意味着你背负的负债总额就变多了，意味着还款利息就变多了，意味着你每月的总支出也变多了。
所以如果现在这个市场，你还要加杠杆，加负债，买房子的话，无异于火中取栗杀鸡取卵了。
你原来打算买300万的房子，首付需要100万，现在100万，能买500万的房子。
请问你凭什么觉得自己现在能负担500万的房子了呢？因为首付降低了嘛？
在首付30%的时候，你的钱就够买300万的房子，那你就应该去买300万的，不要因为政策影响你的购买判断。首付的要求降低了，但是又没有阻止你多付首付。多付首付，意味着杠杆率的降低，意味着负债率的降低，意味着你以后需要偿还的利息和本金也在减少。
所以问题的核心，不是你现在是否应该加杠杆加负债。而是你到底，是否真的需要，这个300万的房子，以及在今后，能不能有稳定的工作，稳定的收入，稳定的生活，去支持你，去按时还利息？这才是关键。
这种通过降低比例，降低利息，让人增加杠杆增加负债的方式，说不好听，就是忽悠另外一波接盘侠来接盘的。
所以对那些真正对房子有需求，又想买高品质房子的人来说，要考虑的首先是自己的负债率和杠杆率，而不是首付比。
其实现在普遍房子确实是看着降价了，但是核心地段核心区域的房子，仍然是涨价的。
那些拥有大量资金的人，在北京这种地方，有不少人仍然把房子当做第一购买的资产。因为这些都是很有吸引力的房子，但是动辄资金都需要1500万到2500万以上，这不是一般家庭能够考虑的。
但是呢，这些人本身手上就握有大量的现金，所以降低首付反而更方便他们买房。他们和刚才说的买房群体不是一个群体。因为这些人本来，也不需要靠未来的工作收入赚钱还房贷。
所以呢，有些话也不是谁都能听得进去，有些人你也拦不住。
不过我倒是对什么时候实行0首付略感好奇。难道只有像美国当年那样的CDS能真正救房市了？
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